LES HLM, QUESTIONS / RÉPONSES
L’ensemble des activités des organismes n’est pas contrôlé ?

Pour les organismes Hlm, la recherche de la performance n’est pas une nouveauté : dans le domaine de la qualité de service, les organismes mesurent déjà la satisfaction des locataires via des enquêtes régulières et ajustent leurs services en fonction.

Aujourd’hui avec ce Projet, les Hlm s’engagent dans la définition d’objectifs mesurables, à travers :
  • une Convention d’utilité sociale signée par chaque organisme avec les services locaux de l’État et les collectivités locales délégataires des aides à la pierre,
  • Cette Convention porte sur l’ensemble des activités de l’organisme. Elle définit localement les objectifs et les moyens assignés à chaque organisme.


Des organismes Hlm trop nombreux ?

Les organismes Hlm sont aujourd’hui environ 800 dont 620 sont des organismes bailleurs. Répartis sur l’ensemble du territoire, leur action ciblée permet ainsi de produire une offre ajustée aux besoins et aux attentes des élus locaux et des habitants.

Depuis quelques années, pour une plus grande efficacité territoriale, un mouvement de rapprochement des organismes est en cours, par des fusions, des coopérations (GIE) ou des échanges de patrimoine.

A travers leur Projet, les organismes s’engagent à renforcer leur coordination dans les territoires sur lesquels ils interviennent, en développant des synergies sur deux points :
  • le travail collectif : pour participer, auprès des collectivités locales, à la définition des politiques locales de l’habitat et mettre en place des observatoires locaux de l’habitat.
  • le développement des échanges et la généralisation d’outils communs d’accueil et de gestion de la demande de logement social : pour centraliser toutes les demandes de logement dans un même territoire


Des attributions pas assez transparentes ?

La hausse des loyers dans le parc privé, la faible mobilité en sein du parc social et parfois le manque de logements sociaux dans certains territoires les plus tendus, créent des attentes particulièrement fortes en matière de logement social pour toutes les personnes en attente d’une meilleure situation pour se loger. Dans ce contexte, une information qui ne serait pas assez précise sur les processus d’attribution peut engendrer des craintes sur l’objectivité des attributions.
Or, l’attribution de logements Hlm est soumise à un encadrement législatif et réglementaire très exigeant : chaque organisme d’Hlm possède une commission d’attribution qui a pour rôle d’attribuer nominativement chaque logement, suivant des critères de priorités définis dans les textes et dispositifs locaux, en veillant à la mixité des villes et des quartiers.

Aujourd’hui, le Mouvement Hlm entend aller plus loin pour renforcer la lisibilité et la compréhension des systèmes d’attribution :
  • Des méthodes objectives du traitement interne des dossiers de demandeurs seront adoptées par l’organisme, Ces méthodes, qui seront rendues publiques au travers de Chartes et dont l’application pourra être vérifiée, répondront aux critères d’attribution définis localement avec les partenaires.
  • les organismes participeront à la réalisation de fichiers communs de la demande sur un territoire. Une information complète sur l’offre de logements à l’échelle d’un bassin d’habitat sera disponible


La question environnementale oubliée ?

Précurseurs en matière de développement durable, les logements Hlm sont aujourd’hui en moyenne plus « verts » que les autres logements. Leurs performances énergétiques sont meilleures que la moyenne nationale tous secteurs confondus :
• la consommation énergétique moyenne est de 160kWh par m² dans le parc social, soit 1/3 de moins que dans le parc privé.
• les labels Haute Performance Energétique et Très Haute Performance Energétique se développent.
• la collecte sélective des déchets se généralise ainsi que le respect de la norme Haute Qualité Environnementale dans les constructions.

Le Mouvement Hlm s’est engagé pour la remise aux normes des logements les plus consommateurs d’énergies :
  • Dans l’ancien, le Projet prévoit un programme d’amélioration thermique : 800 000 logements en 10 ans devront atteindre la classe C de consommation, si les moyens financiers négociés sont effectivement mis en place.
  • Dans le neuf, un programme d’excellence énergétique est mis en place : chaque opération de construction doit faire l’objet d’une analyse et d’une conception spécifique qui permettra de concilier et d’adapter les enjeux environnementaux et sociaux et les investissements supplémentaires nécessaires.
  • Par ailleurs, les organismes s’engagent pour réduire les dépenses en eau (poursuite des équipements économes en eau, mise en place de contrats individuels de fourniture en eau) et poursuivre le recours aux énergies renouvelables.


Une trop faible mobilité du parc ?

Naissances, séparations, veuvage… la superficie du logement peut se trouver inadaptée, à un moment donné, à la vie des personnes qui l’occupent. Sur-occupation des logements, sous-occupation, éloignement du lieu de travail... la question de la mobilité au sein du parc est cruciale.

Sans que soit remis en cause le principe du droit au maintien dans le parc social et le contrat de location à durée indéterminée, les organismes Hlm s’engagent à favoriser les parcours résidentiels.

Les organismes Hlm s’engagent à généraliser :
  • la mise en place d’un livret de mobilité,
  • l’instauration d’un rendez-vous régulier (tous les trois ans) avec le locataire qui en fait la demande ou dont la situation de revenus ou d’occupation le justifie,
  • à prendre en compte les situations spécifiques, notamment des personnes âgées ou en situation de handicap,
  • à organiser des échanges entre locataires à l’issue d’une période d’expérimentation.


Des Hlm qui oublient les plus démunis ?

S’il est indéniable que trop de ménages même très modestes sont en attente d’un logement social, les organismes Hlm logent aujourd’hui beaucoup de ménages pauvres, et cette tendance s’est beaucoup renforcée depuis quelques années avec la précarisation des ménages et la crise du logement.
Les organismes Hlm construisent et entretiennent notamment un parc géré par des associations : hôtels sociaux, résidences étudiantes, foyers, centres d’hébergement et de réinsertion sociale.

• Le parc social, qui représente environ 17% des logements en France, loge 33% des familles pauvres.
• En 1988, une famille pauvre sur cinq vivait dans le parc social, c’est une sur trois aujourd’hui.
• Sur les trois dernières années, 70% des ménages qui sont entrés dans le parc social avaient des revenus inférieurs à 60% des plafonds de ressources. Cela correspond, pour une famille avec deux enfants, à des revenus mensuels nets compris entre 2000 et 2750 € selon qu'elle vit en province ou à Paris.

Devant l’ampleur et l’urgence des besoins, le Mouvement veut aller plus loin pour les ménages à très faibles revenus, tout en poursuivant les efforts de mixité dans les immeubles et les quartiers. Il prend l’engagement de :
  • développer et diversifier l’offre de logements adaptée,
  • favoriser l’accès au parc social (production neuve très sociale, loyers prenant en compte les barèmes APL…),
  • développer les partenariats avec les associations.


Y a-t-il aujourd’hui suffisamment de logements sociaux pour répondre à tous les besoins ?

Ces dernières années, le manque de logements, sociaux comme privés, s’est fait ressentir de façon aiguë. Les organismes Hlm ont répondu présent aux attentes fortes en matière de production de logements locatifs sociaux, exprimées dans le Plan de cohésion sociale.

• En 2007, 75 000 logements ont été financés soit plus de 95 % de l’objectif assigné au Mouvement Hlm.
• Pour cela, les organismes ont renforcé leurs compétences internes et ont travaillé sur des processus de production renouvelés.

Le Mouvement Hlm prend des engagements en ce sens et entend :
  • affiner la production de logements en termes de produit et de localisation, notamment dans les zones les plus tendues.
  • renforcer les interventions en matière d’aménagement pour une meilleure intervention à long terme sur les terrains constructibles,
  • compléter la production neuve avec un recours accru au parc ancien : prises à bail, sous location, sous réserve des conditions juridiques d’intervention pour les organismes Hlm.


Favoriser l’accession à la propriété, cela fait-il partie de la mission des Hlm ?

Pour un nombre important de ménages, accéder à la propriété est parfois un objectif difficile à atteindre compte tenu des revenus et des prix du marché. Les organismes Hlm, en apportant un accompagnement et une sécurisation aux accédants en cas de baisse de revenus ou d’accidents de la vie, en offrant des prix plus bas que le marché, permettent aux personnes modestes de devenir propriétaires tout en favorisant la mobilité au sein du parc Hlm.

Les organismes entendent aujourd’hui renforcer leur action par :
  • le développement de l’offre,
  • la sécurisation renforcée des biens et des personnes (garantie de rachat, la garantie de relogement, l’assurance revente).


La rénovation urbaine, des grands chantiers, mais pour quels résultats ?

Les organismes sont engagés depuis de nombreuses années dans des programmes de réhabilitation et sont fortement impliqués dans la politique de la ville. Ils sont depuis plus de quatre ans aux côtés de l’Etat et des collectivités locales sur la mise en œuvre du programme national de rénovation urbaine. Leur objectif : renforcer la mixité sociale, développer l’attractivité des quartiers, recréer des espaces de vie insérés dans la ville et ses activités.
Sur plus de 400 quartiers, les organismes Hlm sont engagés dans la réalisation de 129 000 démolitions, 122 000 reconstructions, 273 000 réhabilitations et 301 000 résidentialisations. Sur la plus part des agglomérations, le nombre de reconstructions équivaut au nombre de démolitions sauf sur les marchés détendus.

Le Mouvement Hlm veut s’engager sur leur traitement dans le cadre du programme que prépare l’Etat :
  • Les organismes Hlm seront des opérateurs de la production, dans ces parties de la ville d’une offre de logements sociaux accessibles aux ménages modestes et de solutions alternatives d’habitat temporaire et d’insertion.
  • À terme, plus de 500 quartiers devraient être totalement modifiés.





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